Las retenciones sobre arrendamientos de bienes inmuebles urbanos

1. INTRODUCCIÓN.

Desde hace ya algunos ejercicios, los rendimientos que se derivan del alquiler de inmuebles de naturaleza urbana quedan sujetos a retención en supuestos determinados.

Se trata de una innovación relativamente reciente en nuestro derecho, puesto que la tendencia tradicional limitaba las retenciones a los rendimientos del trabajo personal, de actividades profesionales y del capital mobiliario.

Este nuevo criterio encuentra justificación en el deseo por parte de la Administración tributaria de controlar de forma más exhaustiva la correcta tributación de esta clase de rentas, en la que se presume un nivel de fraude elevado.


2. SUJETOS OBLIGADOS A PRACTICAR RETENCIÓN.

Para delimitar en qué casos los rendimientos por alquiler de inmueble urbano son objeto de retención, la primera cuestión que debe ser resuelta es qué sujetos están obligados a practicar la misma.

La primera premisa a este respecto es que no todas las personas físicas o jurídicas pueden quedar incluidas en la obligación de retener.

Solamente estarán obligados a practicar retención o ingreso a cuenta los arrendatarios o subarrendatarios que satisfagan rentas procedentes del alquiler de bienes urbanos, siempre y cuando se trate de:

    · Personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de bienes y las entidades en régimen de atribución de rentas (sociedades civiles, comunidades de bienes).
    · Empresarios individuales y profesionales, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
    · Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español que operen en él mediante establecimiento permanente.Por lo tanto, las personas físicas que ocupan una vivienda en alquiler, al no incluirse en ninguna de las categorías anteriores, no estarán obligados a practicar retención o ingreso a cuenta.


3. RENDIMIENTOS SOMETIDOS A RETENCIÓN O INGRESO A CUENTA.

Estarán sujetos a retención los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos.

Por lo tanto, el alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica no dará lugar a la exigencia de retención o ingreso a cuenta.

Tampoco son objeto de retención las prestaciones derivadas del arrendamiento de industria, ni el pago por el derecho de uso de establecimientos empresariales para el ejercicio de actividades económicas.

No obstante, el alquiler de locales de negocio o de oficinas sí dará lugar a retención o ingreso a cuenta.En este sentido, se consideran susceptibles de retención los siguientes:

    · Alquiler de un stand para una exposición comercial.
    · Alquiler de plazas de garaje.
    · Alquiler de la azotea de un edificio para la instalación de equipos de telecomunicaciones.

Quedan, sin embargo, exceptuados de retención o ingreso a cuenta, los rendimientos derivados de arrendamiento cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:

    · Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. Ha de tratarse de empleados de la empresa, sin que sea suficiente el que sean empleados de una empresa vinculada a la arrendataria.

    · Cuando la renta anual satisfecha por el arrendamiento a un mismo arrendador no sea superior a las 150.000.-Ptas.

    · Cuando el arrendador tribute por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas ("Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana"), y no resulte cuota cero o por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos cuando aplicando las reglas del grupo 861 no resultase cuota cero.

    · Cuando lo rendimientos deriven de contratos de arrendamiento financiero contenidos en el apartado 1º de la disposición adicional 7ª de la ley 26/1988 sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

    · Cuando el arrendador sea una entidad plenamente exenta del Impuesto sobre Sociedades, esto es, comprendida en el artículo 9 de la Ley 43/1995 del Impuesto sobre Sociedades (Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales, Organismos Autónomos, Banco de España...).


4. CUANTÍA DE LA RETENCIÓN.

El arrendatario tiene que practicar la retención sobre las rentas que ha satisfecho al arrendador, o un ingreso a cuenta sobre los pagos en especie efectuados al mismo.

El porcentaje de retención aplicable será del 15 por 100.

La base sobre la que se aplica la retención o ingreso a cuenta incluye la totalidad de conceptos que el arrendatario satisfaga al arrendador, exceptuando la cuota del IVA. Así, se incluirán los gastos de comunidad repercutidos, la parte de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las cuotas de mejora repercutidas dentro de la base del impuesto.

Por otra parte, quedará excluido de la base de retención, tal y como hemos venido anunciando, el IVA repercutido por el arrendador o subarrendador.

La retención será de aplicación siempre que el arrendatario satisfaga o abone rentas procedentes del alquiler de bienes inmuebles urbanos. Por tanto, si el arrendatario no efectúa el pago de las rentas, no existirá obligación de efectuar el ingreso de la retención o ingreso a cuenta.

Por último, no existe norma fiscal alguna que determine la obligación de hacer constar el importe de la retención en el recibo o factura.

En la práctica, sin embargo, es frecuente que en la misma factura expedida por el arrendador figure el importe de la retención que se ha practicado sobre los arrendamientos.


5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

El arrendatario o subarrendatario tiene asignadas una serie de obligaciones económicas y formales que se derivan del pago de los arrendamientos o subarrendamientos:

· Efectuar el ingreso de las cantidades que se hubieran retenido o que se hubieran debido retener y el abono de los ingresos a cuenta a través del modelo 115.

Con carácter general, los ingresos mencionados se deberán efectuar los veinte primeros días de los meses de abril, octubre y enero, por las retenciones e ingresos a cuenta que correspondan al trimestre natural inmediatamente anterior.

En el caso de que se trate de grandes empresas, durante los veinte primeros días naturales del mes siguiente al período de declaración mensual que corresponda, excepto la declaración del mes de julio que se puede presentar durante el mes de agosto y los veinte primeros días naturales del mes de septiembre.

· Presentar anualmente un resumen de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados en el ejercicio, por medio del modelo 180.

· Expedir al arrendador un certificado de retenciones con anterioridad a la apertura del plazo de presentación de la declaración anual del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades.

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