Compraventas mercantiles: el precontrato y la opción de compra

En la práctica, estos contratos reciben múltiples denominaciones: precontrato, promesa de venta, contrato preparatorio, contrato preliminar, carta de intenciones… A pesar de los distintos nombres, para determinar las obligaciones de las partes y el grado en que éstas se encuentran vinculadas entre sí, hay que atender a los términos del acuerdo y no a su denominación.

Las finalidades de este contrato, en el marco del tráfico económico son, entre otras, las siguientes:

    · Permite mantener abierta la negociación para realizar una compraventa futura entre dos personas que están interesadas en comprar y vender un bien determinado, pero no ahora, sino en un momento posterior.
    · Puede evitar al comprador el perjuicio que podría suponerle un alza de los precios en el futuro, cuando se realice el contrato definitivo. De la misma manera puede asegurar al vendedor la obtención de cierto beneficio aunque posteriormente bajen los precios.

El precontrato puede ser bilateral, cuando una de las partes prometa vender y la otra comprar una cosa determinada, y unilateral en caso que una de las partes conceda a la otra la opción preferente para venderle o comprarle una cosa, en cuyo caso estaríamos ante la figura de la opción de compra.

SUPUESTOS:

Tanto la doctrina como la jurisprudencia mayoritarias vienen distinguiendo dos situaciones, dependiendo de los términos y del contenido del acuerdo:

    a) Cuando los contratantes muestren una decidida voluntad de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden llevar a cabo, y determinen sus elementos y circunstancias básicas, aunque su desarrollo se deje para un momento posterior.

En este caso, las partes quedan vinculadas desde ese momento, de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos. Así, si una parte incumple lo prometido, la otra está facultada para exigir el cumplimiento, no de la promesa en sí, sino del contrato definitivo. En el cumplimiento forzoso de este precontrato puede sustituirse la voluntad del obligado por la del juez, procediendo la indemnización si el contrato no se puede cumplir.

En este sentido, el Código Civil determina que la promesa de vender o comprar, cuando exista conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, siendo de aplicación las normas generales sobre incumplimiento contractual.

    b) Cuando los contratantes dejen para el futuro la celebración del contrato definitivo y la determinación definitiva de sus elementos y circunstancias.

En este caso las partes resultan obligadas simplemente a “intentar” la realización de un futuro contrato de compraventa. El incumplimiento del acuerdo sólo conduce a la exigencia de indemnización de los daños y perjuicios que se hubiesen producido a causa de la promesa incumplida.

Esta interpretación es lógica teniendo en cuenta el carácter consensual de la compraventa, de tal forma que, si existe un consentimiento concurrente sobre los elementos que la hacen posible, ha de entenderse que tal compraventa existe, con independencia de que el acuerdo se denomine con algún término que indique su carácter preparatorio (precontrato, contrato preliminar, promesa, etc…)

OPCIÓN DE COMPRA:

El contrato de opción es aquel por el que una parte –el concedente, promitente u optatario– concede a otra –optante– la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones mediante precio o gratuitamente.

En la práctica, la modalidad más utilizada de este contrato es la denominada opción de compra, en la que se otorga al optante un derecho de preferencia en la adquisición de un bien, normalmente por una contraprestación, denominada prima, que puede convertirse en precio de la compraventa o parte del mismo, si se perfecciona el contrato. La opción de compra puede presentarse como parte de un contrato o como un contrato independiente.

CARÁCTERES PRINCIPALES:

Se trata de un contrato consensual, porque está subordinado a la declaración de voluntad del optante, manifestándose conforme con los términos de la oferta.
Es unilateral, pues, aunque requiere un concurso previo de voluntades entre el concedente y el optante, sólo crea obligaciones para el primero, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

Sin embargo, la opción de compra puede tener carácter bilateral si se pacta el pago de una prima o precio de opción, en cuyo caso la figura se aproxima a la del precontrato de compraventa. Por último, es personal porque genera un mero derecho obligacional en favor del optante.

REQUISITOS DE VALIDEZ:

Para la validez de la opción de compra es necesaria la concurrencia de los siguientes elementos:

    a) El pacto expreso de las partes, en el que consten claramente el concurso de las voluntades entre quienes lo suscriben.
    b) La denominación de la mercancía sobre el que recae la opción y del precio que se fije, para su posible adquisición por el optante.
    c) Que el optante, de forma exclusiva, sea quien tenga la facultad de exigir la ejecución de la obligación asumida por la contraparte.
    d) Un plazo cierto para el ejercicio de la opción por su titular, durante el cual el cedente se compromete a no transmitir a otro la finca. Este plazo es de caducidad.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

Del contrato de opción emanan, por lo general, únicamente obligaciones para el cedente, que debe:
    · Mantener la oferta durante el plazo convenido a favor del optante.
    · No enajenar a un tercero el bien sobre el que recae la opción.
    · Vender cuando el optante ejercite la opción.

No obstante, en determinadas ocasiones también surgen obligaciones para el optante:
    · Cuando en el contrato de opción se ha pactado el pago por el optante de una prima o señal, resulta obligado a realizar dicho pago en el momento convenido.
    · Si se ha convenido que el ejercicio de la opción ha de ir acompañado del pago del precio acordado para la compraventa, el optante no cumple hasta que no realice dicho pago.

CUMPLIMIENTO:

El contrato de opción se cumple cuando el optante ejercita su derecho, sin que sea necesaria la aceptación por parte del concedente (puesto que su consentimiento ya es perfecto desde el momento en que otorgó la opción de compra).

El optante ejercitará su derecho comunicando su voluntad dentro el plazo pactado, a partir de este momento, queda consumada la opción y nace y se perfecciona directamente el contrato de compraventa.

La opción se considera correctamente ejecutada aun cuando no llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado por motivos imputables a éste; p.ej. cambio de domicilio sin notificación. Es más, la comunicación se tendrá por bien realizada cuando el concedente la obstaculice. Lo que no será exigible con carácter general, excepto por pacto entre las partes, es el pago del precio al ejecutar la acción de compra.

TRANSMISIÓN, RENUNCIA Y EXTINCIÓN:

La opción de compra es un derecho renunciable por el optante y, a su vez, es transmisible con el consentimiento del concedente.

INCUMPLIMIENTO:

Si el optante no ejercita su derecho dentro del plazo establecido, no se estará incumpliendo el contrato, tan sólo habrá caducado su derecho y el concedente quedará liberado de su obligación.

En cambio, sí se producirá incumplimiento contractual cuando el optante deje de pagar la prima a la que se había comprometido y, en este caso, al igual que cuando el derecho del optante caduque, el concedente podrá pedir una indemnización por daños y perjuicios.

TRATAMIENTO REGISTRAL:

Los contratos de opción de compra se podrán inscribir en el Registro de la Propiedad cuando su objeto sea un bien inmueble y siempre que reúnan, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes:
    · Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
    · Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que hubiese convenido para conceder la opción.
    · Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de 4 años.

Para un mejor entendimiento de las diferencias entre el precontrato y el contrato de opción de compra, incluimos una sentencia que puede resultar muy esclarecedora al respecto, en el apartado “Sentencias de Actualidad”.