Régimen jurídico de la propiedad horizontal

El Régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los titulares el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privados y comunes. Este régimen comporta:

    a) La existencia presente o futura de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto por elementos privados y elementos comunes, que quedan vinculados entre ellos por la cuota que debe abonar cada propietario.
    b) La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones por los propietarios.
    c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos.

Pueden ser objeto de propiedad horizontal todos los edificios, incluso los que están en construcción, en los que coexistan elementos privados (vivienda, locales o espacios susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a distintos propietarios), junto con elementos comunes, cuya titularidad queda adscrita a los propietarios de manera inseparable a la de su propiedad inicial.

La cuota de participación que se abona a la comunidad establece el vínculo existente entre los derechos sobre los bienes privados y los derechos sobre los bienes comunes. La cuota fija las cantidades de participación de cada miembro de la comunidad, así como los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen de propiedad horizontal.

El título de constitución del régimen de la propiedad horizontal debe constar en una escritura pública y debe contener:

    a) La descripción del edificio en su conjunto.
    b) La descripción de todos los elementos privados, la superficie útil, las plantas donde están situados y la cuota general de participación.

Los Estatutos son los documentos que regulan el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios. Establecen el uso que puede hacerse de los bienes comunes y de los bienes privados y estructura la forma de gestión y administración de la comunidad.

Los órganos estructurales de las comunidades que gozan del régimen de propiedad horizontal son: la presidencia, secretaría y administración. Estos tres cargos unipersonales pueden recaer sobre una misma persona y son reelegibles cada año. El ejercicio de estos cargos es gratuito y obligatorio.

El presidente de la comunidad es el encargado de convocar las reuniones de la junta de propietarios, que deben reunirse una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto.

En las reuniones se tratan los temas que aparecen en el orden del día y el secretario debe redactar y leer en voz alta los acuerdos a los que se ha llegado y, si son aprobados, deben adjuntarse al libro de actas.

El libro de actas debe contener todas las decisiones que tome la junta de propietarios y ha de ser legalizado por el registrador de la propiedad que corresponda al distrito donde se encuentra el inmueble. El secretario es el encargado de custodiar estos libros y debe conservarlos hasta treinta años, cuando el edificio esté en pie.

El régimen de la propiedad horizontal distingue entre varios grupos tipificados:

    PROPIEDAD HORIZONTAL SENCILLA:

Este tipo de comunidad está organizada por un sólo órgano de administración y gestión. Dentro de estas comunidades pueden existir elementos de distinta categoría, como son:

    Elementos privados: locales, viviendas o espacios que puedan ser objeto de propiedad separada y que tengan independencia funcional porque dispongan de acceso propio a la vía pública, sea directo o a través de un elemento común.

    Elementos privados de beneficio común: son elementos privados que son cedidos para el disfrute de la comunidad, cuya propiedad pertenece a los titulares del resto de elementos privados, en proporción a la cantidad que sume su cuota.

    Anexos: son espacios físicos vinculados a un elemento privado que no tienen cuota especial. Pueden ser los trasteros, las plazas de aparcamiento (…) Los anexos podrán ser cedidos a un tercero, desvinculándolos del elemento privado, siempre que los estatutos no lo impidan.

    Elementos comunes: son el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, la fachada, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de las paredes de los elementos privados que sean destinados al uso común. Estos elementos son para el uso y disfrute de todos los propietarios de elementos privados dentro de la misma comunidad.

Es obligación de todos y cada uno de los titulares de algún elemento de la comunidad mantener en buen estado el interior de sus viviendas o locales. Asimismo, la comunidad tendrá que hacer las reparaciones que sean precisas para mantener unas buenas condiciones estructurales del inmueble.

Los propietarios que no estén de acuerdo con alguna de las medidas de mantenimiento o reparación aprobadas por la junta, sólo podrán ser exentos de la cuota cuando hayan impugnado judicialmente y hayan obtenido sentencia favorable.

PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA:

La propiedad horizontal compleja se diferencia de la simple por permitir la coexistencia de subcomunidades. Esto se da en los edificios integrados por más de una escalera o portal, cuando hay un conjunto de edificios que están conectados entre ellos, o cuando más de un edificio comparte elementos comunes como pueden ser jardines o zonas destinadas al ocio.

En el régimen de propiedad horizontal complejo, cada edificio, escalera o portal constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la sección primera.

PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS:

Este régimen de propiedad horizontal se puede establecer sobre un conjunto de fincas independientes que sean físicamente vecinas, que tengan la consideración de solares, construidos o no, formen parte de una urbanización y participen con carácter inseparable de elementos de titularidad común, entre los cuales se incluyan otras fincas o servicios colectivos, y también de limitaciones sobre su uso a favor de todas o de algunas de las otras fincas del conjunto.

Estos son los tres principales tipos de comunidades de propiedad horizontal, aunque esta nueva regulación ha contemplado también la comunidad especial por turnos, que se caracteriza por el disfrute de los bienes comunes en periodos durante periodos de tiempo determinados y la comunidad especial por razones medianeras, que surge de acuerdo entre los propietarios de fincas que comparten una misma pared de carga.